房屋买卖合同签订指南：纠纷、漏洞、陷阱与风险防范 pdf 在线 2025 epub 免费 书籍 下载

　　本书根据合同法和物权法的基本理论，并从一系列规范房地产交易行为和市场秩序的相关行政法规和部门规章入手，着眼于解决当事人在房屋买卖合同签订中遇到的各种现实问题，详细阐明了房屋买卖合同的签订方法；指出了房屋买卖合同漏洞、纠纷与陷阱可能构成的合同风险，并通过典型案例生动形象地揭示了房屋买卖合同订立中的漏洞、纠纷与陷阱的表现形式；深刻阐释了房屋买卖合同漏洞、纠纷与陷阱形成的法律原因。在此基础上，全面提出了应对和防范房屋买卖合同漏洞、纠纷、陷阱与风险的系列对策。

章　房屋买卖合同订立的基本知识

　节　房屋买卖合同的特征及种类

　　一、房屋买卖合同的概念与特点

　　二、房屋买卖的种类

　第二节　房屋买卖合同的订立原则与依据

　　一、房屋买卖合同订立应当遵循的原则

　　二、房屋买卖合同的主要内容

第二章　房屋买卖合同的签订方法与漏洞防范

　节　房屋买卖合同的当事人

　　一、房屋买卖合同有关当事人事项的签订方法

　　二、房屋买卖合同当事人事项的约定漏洞及其风险表现形式

　　案例1　借用他人名义订立房屋买卖合同所产生的合同风险

　　案例2　在未征得房屋所有人同意时房屋买卖的交易风险

　　案例3　开发商不具有开发资质时预售房屋的交易风险

　　三、房屋买卖合同当事人事项的约定纠纷与风险防范对策

　第二节　房屋买卖合同的标的

　　一、房屋买卖合同标的条款的签订方法

　　二、房屋买卖合同标的条款的约定漏洞及其风险表现形式

　　案例1　因房屋买卖合同的标的性质约定不规范引起的纠纷及其风险承担

　　案例2　房屋认购协议约定的商品房不具备销售条件时的纠纷及其风险承担

　　案例3　房屋买卖合同的标的为非法房产时的交易风险

　　三、房屋买卖合同标的条款的约定漏洞与风险防范对策

　第三节　房屋买卖合同的标的数量

　　一、房屋买卖合同标的数量条款的签订方法

　　二、房屋买卖合同标的数量的约定漏洞及其风险表现形式

　　案例1　房屋买卖合同因对房屋面积约定不明确引发的纠纷及其风险

　　案例2　房屋买卖合同因开发商提供的房屋面积不足引发的纠纷及其风险

　　三、房屋买卖合同的标的数量约定漏洞与风险防范对策

　第四节　房屋的质量

　　一、房屋质量条款的签订方法

　　二、房屋质量条款的约定漏洞及其风险表现形式

　　案例1　房屋买卖合同对标的质量条款的约定不明时的风险及其承担

　　案例2　因预售合同对房屋瑕疵未作说明引起的房屋质量纠纷及责任承担

　　案例3　房屋买卖合同已对房屋瑕疵作出说明时的质量纠纷及责任承担

　　案例4　住宅使用说明书对房屋质量的说明与合同约定不一致引起的纠纷及责任承担

　　案例5　房地产开发商未按售房说明和允诺提供附属设施引起的纠纷及风险承担

　　三、房屋质量约定漏洞的补救及其风险防范对策

　第五节　房屋的价款

　　一、房屋价款条款的签订方法

　　二、房屋价款条款的约定漏洞及其风险表现形式

　　案例1　当事人对买卖房屋的附加物的价款未作约定时的纠纷及其风险

　　案例2　房屋买卖合同对房屋过户的税费约定不明确引起的纠纷及其风险

　　三、房屋价款条款约定漏洞的补救与风险防范对策

　第六节　付款期限与付款方式

　　一、付款期限与付款方式条款的签订方法

　　二、付款期限与付款方式的约定漏洞及其风险表现形式

　　案例1　房屋买卖合同对房屋付款期限约定瑕疵及其风险承担

　　案例2　房屋买卖合同对付款方式的约定存在漏洞时的纠纷及其风险承担

　　三、付款期限、方式与付款地点约定漏洞的补救与风险防范对策

　第七节　交付房屋

　　一、交付房屋条款的签订方法

　　二、交付房屋条款的约定漏洞及其风险表现形式

　　案例1　房屋买卖合同对房屋的交付期限约定不明确引起的纠纷及其风险承担

　　案例2　房屋买卖合同对房屋的交付方式约定不明确引起的纠纷及其风险承担

　　三、交付房屋条款的约定漏洞与风险防范对策

　第八节　房屋买卖合同的违约责任

　　一、房屋买卖合同违约责任条款的签订方法

　　二、违约责任条款的约定漏洞及其风险表现形式

　　案例1　房屋买卖合同因违约金约定不明引起的纠纷及其风险承担

　　案例2　房屋买卖合同对违约金约定不明确时的合同责任确定及其风险承担

　　案例3　房屋买卖合同对违约金的起始计算时间约定不明确引起的纠纷及其责任承担

　　案例4　房屋出卖人因一房两卖引起的纠纷及其责任承担

　　三、违约责任条款的约定漏洞及其风险防范对策

　第九节　房屋买卖合同争议解决方式

　　一、房屋买卖合同争议解决方式

　　二、房屋买卖合同的争议解决条款的签订方法

第三章　房屋买卖合同的示范文本与参考范例

　节　房屋买卖合同范本

　　一、商品房买卖合同

　　二、北京市商品房现房买卖合同

　　三、北京市商品房预售合同

　　四、北京市商品房认购书

　第二节　房屋买卖合同参考范例

　　一、私有房屋买卖合同

　　二、二手房买卖合同

　　三、房地产买卖合同

第四章　房屋买卖合同效力控制与风险防范

　节　严格控制房屋买卖合同的订立过程

　　一、房屋买卖合同的订立过程与合同的成立

　　二、房屋买卖合同订立中的纠纷及其表现形式

　　案例1　房屋出卖人违反有效要约引起的纠纷及责任承担

　　案例2　当事人签订商品房认购书后因不能签订正式合同而发生的纠纷

　　案例3　房屋出卖人或其代理人在订立合同时未将房屋设定抵押的情况告知买受人引起的纠纷

　　三、房屋买卖合同订立过程中的纠纷及风险防范对策

　第二节　注意审查房屋买卖合同的生效要件

　　一、房屋买卖合同生效要件的概念及其构成

　　二、房屋买卖合同的效力纠纷及其表现形式

　　案例1　配偶一方以另一方的名义所订房屋买卖合同的效力认定及风险承担

　　案例2　监护人出卖未成年人房屋的效力认定及善意第三人的利益保护

　　案例3　出卖人采取欺诈手段所订房屋买卖合同的效力认定及风险承担

　　案例4　房屋买卖合同双方当事人恶意串通订立合同的效力认定

　　案例5　房屋买卖合同订立时的显失公平纠纷及其效力认定

　　案例6　房屋共有人恶意处分共有房屋的效力及其认定

　　案例7　房屋买卖合同当事人就同一房屋签订多份合同时的纠纷及效力认定

　　案例8　出卖人在未取得房屋产权证时所订立的房屋买卖合同的效力认定

　　案例9　商品房预售合同的当事人未按约定办理登记备案手续时的合同效力纠纷

　　案例10　房屋买卖合同未依约履行且房屋未办理过户登记时的房屋权属纠纷

　　三、房屋买卖合同的效力纠纷与风险防范对策

　第三节　注意保存合同文书和相关证据

　　一、房屋买卖合同纠纷中的相关证据及当事人的举证责任

　　二、房屋买卖合同纠纷诉讼中的证据适用及其风险表现形式

　　案例1　通过电话录音判定卖方违约并承担定金责任

　　案例2　在房屋买卖合同签订中对出卖人的口头允诺无证据能够证实的风险承担

　　案例3　出卖人未在房屋买卖合同书签名而买受人亦不能证明出卖人加盖名章时的风险承担

　　三、房屋买卖合同订立与纠纷诉讼中的证据风险防范对策

第五章　房屋买卖合同诈骗与陷阱防范

　节　合同诈骗的特征及其犯罪构成

　　一、合同诈骗与合同纠纷的区别

　　二、合同诈骗罪的构成要件及其量刑标准

　第二节　房屋买卖合同订立中的陷阱与诈骗防范

　　一、房屋买卖合同订立中的陷阱与诈骗的表现形式

　　案例1　售楼人员口头承诺制造陷阱诱使买受人签订合同丧失定金

　　案例2　精心包装冒充“大款”以迷惑他人骗取房产

　　案例3　伪造他人身份证件和房屋产权证件出卖他人房屋诈骗房款

　　二、房屋买卖合同订立中的陷阱与诈骗防范对策

附　相关法律依据

　　中华人民共和国合同法（节录）

　　人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（一）

　　人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）

　　人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释

　　人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释

　　人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定

　　中华人民共和国物权法（节录）

　　中华人民共和国担保法（节录）

　　中华人民共和国城市房地产管理法（节录）

　　城市房地产开发经营管理条例（节录）

　　商品房销售管理办法

　　城市商品房预售管理办法

　　已购公有住房和经济适用住房上市出售管理暂行办法

　　商品房销售明码标价规定

　　房屋登记办法

　　房屋建筑工程质量保修办法

　　房产测量规范（GB/T17986.1—2000）（节录）

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　　房屋买卖合同是一种特殊的买卖合同，与一般买卖合同相比具有下列特点：从房屋买卖合同的当事人来看，商品房出卖人即开发商具有一定的资质要求；从合同订立形式看，房屋买卖合同应当采取书面形式；从合同的标的看，作为房屋买卖合同标的物的房屋属于不动产，无论是商品房、经济适用房、二手房，都应当符合出售或者预售的条件；从交易形式上看，房屋买卖合同可以是房屋出卖人与买受人直接订立，也可以是当事人通过中介机构订立；从合同的订立阶段和形态上看，在签订正式的房屋买卖合同之前，开发商往往对出售的房屋提供宣传资料，买受人通过了解并具有购买意向时，开发商一般要求签订认购书或预购协议等；从房屋买卖合同的标的额看，房屋价款特别巨大，动辄数十万元、数百万元甚至上千万元；从履行方式和期限上看，除了一次性支付房款之外，居民购房一般是通过银行抵押贷款，由房屋购买人向银行分期还款，履行周期长；从房屋所有权转移上看，房屋买卖合同生效后只有通过办理房屋所有权转移登记，买受人才能取得房屋所有权。房屋买卖合同的特殊性，决定了签订房屋买卖合同除了遵循买卖合同订立的一般方法外，还应当符合房屋买卖合同订立的特殊要求。房屋买卖合同的复杂性，也要求房屋买卖合同的双方当事人在订立合同时必须格外小心，谨防房屋买卖合同纠纷的发生和落入合同陷阱。

　　在房屋买卖合同特别是商品房买卖合同中，房屋出卖人出于获得更大利益的目的，往往对所售房屋的外部环境（诸如小区绿化、学校、商场、医院、车库、健身器材等设施）和房屋的构造与内部设施、质量标准等进行虚假宣传；在提供的房屋买卖合同文本中对有关条款采取模糊表述，企图使合同对自己有利；设计免除或减轻自己义务与责任以及加重对方义务与责任的条款；在认购书或预购协议中规定收取订金或者押金而不予返还；也有的开发商为了鼓励买受人购买房屋，在合同中设立赠与条款或允诺外地人口在房屋所在地落户等等。面对诸如此类的问题，购房者往往感到困惑：上述内容是否有效或者在什么情况下有效？如果无效，买受人可能承担什么交易风险或出卖人应当承担什么法律责任？开发商所作的允诺是否构成合同的内容，其不履行诺言是否构成违约？房屋买卖合同的有关条款应如何签订，怎么才能避免合同漏洞？存在合同漏洞的情况下有什么风险？应当如何防范房屋买卖合同订立中的漏洞和风险？双方当事人订立的房屋买卖合同在什么情形下构成无效？在无效的情况下会造成什么后果？房屋买卖特别是二手房买卖中合同诈骗有哪些表现形式，应采取什么对策？……

　　为了帮助人们正确地签订房屋买卖合同，防范合同漏洞与纠纷、陷阱与诈骗及其合同风险，本书根据合同法和物权法的基本理论，并从一系列规范房地产交易行为和市场秩序的相关行政法规和部门规章入手，着眼于解决当事人在房屋买卖合同签订中遇到的各种现实问题，详细阐明了房屋买卖合同的签订方法；指出了房屋买卖合同漏洞、纠纷与陷阱可能构成的合同风险，并通过典型案例生动形象地揭示了房屋买卖合同订立中的漏洞、纠纷与陷阱的表现形式；深刻阐释了房屋买卖合同漏洞、纠纷与陷阱形成的法律原因。在此基础上，全面提出了应对和防范房屋买卖合同漏洞、纠纷、陷阱与风险的系列对策。

　　本书具有实用性、针对性和前瞻性，是房屋买卖合同的当事人、企业法律顾问特别是房地产公司法务部经理依法规范订立合同，全面防范房屋买卖合同订立中的漏洞、陷阱、欺诈与风险以及正确解决房屋买卖合同订立中的纠纷，有效地维护自己或企业合法权益的用书；是律师开展合同业务、法官依法办案以及法律院校进行案例教学的有益参考。

　　编者

　　2014年7月

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