房地产法制专题研究 pdf 在线 2025 epub 免费 书籍 下载

　　本书针对房地产法制中存在的难点和重点问题，开展专题性研究，立足于我国的现行法规定，考察司法实践的做法，对这些问题的解决，提出可供法律实践者参考的解决方案。

导言

章   房地产登记法律问题研究

　节  房地产登记制度的理论与立法

　第二节  登记实务中的实体难题及其化解

　第三节  登记实务中的程序欠缺及其完善

第二章   划拨土地使用权法律问题研究

　节  划拨土地使用权制度的现状

　第二节  划拨土地使用权制度存在的问题

　第三节  完善划拨土地使用权制度的构想

第三章 集体土地上的不动产法律问题研究

　节  集体建设用地管理制度研究

　第二节  集体土地建设用地使用权流转制度研究

　第三节 农村集体建设用地上的小产权房问题研究

第四章  小区物业管理法律问题研究

　节  物业与物业管理概述

　第二节  物业管理模式

　第三节  业主资格的界定

　第四节  业主大会和业主委员会的法律性质

　第五节  小区权属问题——业主的专有权、共有权纠纷及解决

　第六节  物业合同法律制度

　第七节  物业服务人的安全保障义务

　第八节  物业管理制度的完善建议

第五章  不动产征收和拆迁法律问题研究

　节   我国不动产征收与拆迁立法变迁考察

　第二节  我国现行不动产征收和拆迁制度安排综述

　第三节  不动产征收与拆迁的实务现状及问题分析

　第四节  对不动产征收和拆迁立法的完善建议

　　柳经纬

　　中国政法大学教授、博士生导师、校科研处处长、校学术委员会委员。学术著作：《中国消费者权益保护法研究》(合著，l992)、《上市公司关联交易法律问题研究》(合著，2003)、《医患关系法论》(合著，2004)、《当代中国民事立法问题》(2005)、《感悟民法》(2006)、《当代中国债权立法问题研究》(2009)、《共和国六十年法学论争实录：民商法卷》(主编，2009)、《当代中国民法学的理论转型》(2010)等。

　　刘智慧

　　中国政法大学教授，民商法学院民法研究所副所长，硕士生导师。为北京市优秀德育工作者，北京市优秀教师．主要研究领域为物权法、侵权法。著有《国有股权研究》、《占有制度原理》、《物权法立法观念与疑难制度评注》、《侵权责任法释解与应用》等，参与编写教材多部，发表《论我国确定埋藏物归属的立法理念》、《试论虚拟财产的法律性质》、《物权法与私法自治》、《论我国确定征收补偿标准应考虑的因素》等学术论文多篇。

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　　导言

　　一

　　我国房地产法制是在改革开放以后得以恢复和发展起来的。1982年《宪法》确定了我国土地公有（国家所有和集体所有）的基本制度，并规定了公民的私有房屋受法律保护。当年全国人大常委会通过了《国家建设征用土地条例》，为规范国家建设征用土地提供了法律依据。1983年，国务院颁布了《城市私有房屋管理条例》，为私有房屋产权的管理与保护提供了法律依据。为了全面调整土地的所有、占有、使用、管理、保护、利用等各种关系，1986年全国人大常委会通过了《土地管理法》。1986年，六届全国人民代表大会通过的《民法通则》于第五章节“财产所有权和与财产所有权有关的财产权”规定了国家、集体和个人对房地产的权利。为了加强城镇房屋产权管理，当时的城乡建设环境保护部于1987年制定了《城镇房屋所有权登记暂行办法》。

　　1987年，深圳经济特区首开国有土地使用权有偿出让之先河，突破了土地不是商品，土地不得进行任何形式交易的限制。这一做法很快波及全国，引发了我国国有土地使用制度的重大变革，由此推动了我国房地产法制朝着一个全新的方向发展，以土地商品化为基础以房地产市场构建为主要内容的房地产法制逐步得以建立。1988年，七届全国人民代表大会次会议通过了《宪法修正案》，修改了禁止土地交易的规定，明确规定“土地的使用权可以依照法律的规定转让”，随后全国人大常委会对86年《土地管理法》做了相应的修订。基于宪法修正案和《土地管理法》的修订，国务院于1990年颁布了第55号令，即《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》，为城镇国有土地使用权的出让、转让、出租、抵押以及国有划拨土地使用权制度做了较为全面的规定。1994年，为规范城市房地产建设开发与交易，全国人大常委会通过了《城市房地产管理法》。为了配合国有土地出让和城市建设，国务院还于1991年制订了后来备受人们谴责，被称之为“恶法”的《城市房屋拆迁管理条例》。

　　这个时期，除了上述国家颁布的法律、法规外，国家土地管理部门和建设管理部门以及地方政府（立法机关）还制订了大量的房地产管理规章和地方性法规或规章。前者如《城市房屋产权产籍管理暂行办法》（1990，建设部），《划拨土地使用权管理暂行办法》（1992，国家土地管理局），《城市商品房预售管理办法》（1994，建设部）、《城市房地产抵押管理办法》（1997，建设部）等；后者如《北京市城镇房屋所有权登记暂行办法》（1988）、《北京市实施<城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例>办法》（1992）、《北京市房地产抵押管理办法》（1994）、《北京市居住小区物业管理办法》（1995）、《上海市土地使用权有偿转让办法》（1987）、《上海市房地产抵押办法》（1994）、《上海市实施<城市商品房预售管理办法>细则》（1995）、《广东省城镇国有土地使用权出让和转让实施办法》（1992）、《广东省房地产转让条例》（1994）、《广东省房地产登记条例》（1994）、《深圳经济特区房地产管理规定》（1993）、《深圳经济特区房地产转让条例》（1993）、《深圳经济特区房地产登记条例》（1993）、《深圳经济特区土地转让条例》（1994）、《深圳经济特区物业管理条例》（1994）等。

　　进入新世纪后，我国的房地产法制进一步得以发展。2003年，国务院颁布了《物业管理条例》；2007年和2008年国土资源部和建设部分别制订了《土地登记办法》和《房屋登记办法》。此外，有关机关还对以往颁行的法律、法规、规章等，根据形势发展的需要，进行了修订。如2001年国务院对1991年的《城市房屋拆迁管理条例》做了修订；2004年全国人大常委会第三次修订《土地管理法》（前两次修订分别是1988年、1998年）。

　　2007年，备受瞩目的《物权法》颁布。《物权法》不仅确立了保护财产权的私法原则，而且对不动产登记制度、不动产征收征用、建筑物区分所有权、建设用地使用权制度等涉及房地产法制的问题，都做了相应的规定，为房地产法制的健全和完善奠定了重要的私法基础。为了与《物权法》的原则与规定相衔接，国务院于2007年10月对《物业管理条例》作了修订。2011年1月21日，国务院颁布了《国有土地上房屋征收与补偿条例》，以代替1991年颁布2001年修订的《城市房屋拆迁管理条例》。《物权法》颁行后，一些地方也对原先制定的法规、规章做了修订。如北京市政府于2010年颁布了新的《北京市物业管理办法》。

　　二

　　总体来看，我国当前房地产法制状况呈现出逐步健全和完善的趋势；然而，存在的问题也是突出的。这些问题主要有以下几个方面：

　　首先，我国房地产法制地方性色彩较为突出。上述关于房地产法制发展的描述说明，我国房地产法制实际上包括两个层次：一是中央层面上的立法，这包括全国人大及其常委会制定的法律，国务院制定的行政法规和国土、建设主管部门制定的规章；二是地方性法规和规章。虽然从法治的原则出发，国家的法律必须统一，地方性法规和规章不得与中央的立法相抵触，但是由于房地产法制主要解决房地产法律事务的规范问题，其内容多属于具体操作层面的规范，因此在具体处理房地产法律事务问题上，地方性的法规和规章往往更具有实际效用。尽管在整体的法律层面上各地存在的房地产法律问题相类似，但由于各地的具体情形并不完全相同，解决问题的思路也不尽相同，这就很容易会导致地方性法规和规章之间存在着差别，形成房地产法制的地方性色彩。例如，在房地产产权产籍管理问题上，至少存在着房屋所有权证和土地使用权证“两证合一”、“两证分开”和只发房屋所有权证不发土地使用权证三种情形。北京市属于后者，居民所拥有的房屋只持有房屋所有权证，而无土地使用权证。法制的地方性色彩虽然体现了法制建设问题上的“因地制宜”，使得制定出来的法律能够适应本地区社会经济发展的要求，但也会影响国家法制的统一（法制统一是实现法治国家的基本要求），甚至成为国家法制统一的障碍。

　　导致房地产法制地方性色彩的原因主要有：一是中央层面的房地产立法不够具体，多属于原则性的规定，而房地产法律问题又需要具体化，这就给地方性立法“各行其是”留下较大空间；二是我国房地产法制是随着土地制度的改革而逐步建立的，土地制度的改革本身具有地方性，是从地方性的改革而推广到全国，例如土地出让制度的改革就是如此，从而造成了地方立法先行的现象；三是在一些领域，现今仍缺乏全国统一的立法，如不动产登记制度，也就不得不任由地方立法来解决这些领域的制度构建。

　　其次，我国房地产法制存在着浓厚的行政管理色彩。无论是中央层面的立法还是地方层面的立法，大多数是为了加强房地产的行政管理而制定的。中央层面的立法如《土地管理法》、《城市房地产管理法》、《城镇国有土地使用有权出让和转让暂行条例》、《私有房屋管理条例》、《物业管理条例》、《国有土地上房屋征收与补偿条例》（之前的《城市房屋拆迁管理条例》）以及国家土地与建设管理部门颁行的规章，都属于国家对房地产管理的立法。迄今为止，中央层面的立法仅有《民法通则》中的有关房地产权利的规定，《物权法》有关不动产登记制度、建筑物区分所有权制度、建设用地使用权制度等相关部分的规定，不属于行政管理法。至于地方性的立法，则基本上属于行政管理法的范畴。

　　房地产究其本质来说，属于财产。作为财产，首先需要解决的法律问题是其归属问题，即私权问题；其次才是政府如何管理的问题。因此，健全的房地产法制应包括两个部分：一是关于房地产权利及其变动（取得、转让、消灭）的规定，这属于私法（民事法律）的范畴；二是关于政府管理房地产（如房地产市场管理、房地产建设管理等）的规定，对房地产私权的征收或征用，也属于政府管理层面的立法。从构建科学的房地产法制来看，房地产管理必须建立在房地产私权基础上，也就是说，房地产首先是作为一种财产权利而存在，其次才是作为政府管理的对象。如果房地产法制不是建立在把房地产作为财产权利的存在基础上，单纯地强化政府对房地产的管理，极为容易导致对房地产作为一种私权存在的忽视，也就极为容易导致来自政府的对房地产权利人的侵害。我国城市化过程中频频发生的暴力拆迁事件，就其法律根源来说，就是如此。即便是新近颁布的《国有土地上房屋征收与补偿条例》，仍拒不承认国有土地上的房屋所有权人对土地享有的使用权，不对房屋征收中被收回的土地使用权给予补偿。

　　《民法通则》的颁行，尤其是《物权法》的制定，一定程度上缓和了这种行政管理色彩的房地产法制，增强了房地产法制中对房地产私权的确认和保护的分量。但是，从总体上看，我国房地产法制的行政管理色彩并没有太大的变化。例如，《物权法》关于建设用地使用权的规定，关于保护公民私有财产的规定，关于不动产征收补偿的规定，并没有阻挡住政府暴力拆迁的步伐，人们仍然期待着依靠国务院颁布新的行政管理法规（即新近颁布《国有土地上房屋征收与补偿条例》）来解决暴力拆迁问题。这也从一个侧面反映了我国私法（民事法律）在保护公民财产权上的无能与无力。

　　我国房地产法制存在的问题并不只是上述两个方面。实际上，在不动产登记领域、集体土地领域以及国有划拨土地领域，都存在着许多的问题，如不动产登记领域存在的多部门登记问题，集体土地上存在的“小产权房”问题，国有划拨土地使用权的流转问题等，现行的中央立法或地方立法，都没有有效解决其间存在的问题。

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